2024年楼市十大预测，10条里命中了9条，猜的居然挺准

2021年楼市十大预测，10条里命中了9条，猜的居然挺准

开年第一篇，依然是咱们的传统节目，“2021年楼市十大预测”，给大家算一卦~

去年初的预测是这篇，2020年楼市十大预测！回头来看，10条里命中了9条，猜的居然挺准，再看看今年2021年楼市十大预测，10条里命中了9条，猜的居然挺准 ，欢迎年底来验证算账~

预测1：21年北京房价全年上涨，是最近5年涨幅最大的一年~

这可是最近几年里，咱们头一回预测房价上涨，19年和20年都预测横盘走平，事实也猜对了，为啥这回头一次看涨呢？

一是横盘时间足够长，17年3月以后的调整外因是史无前例强硬的政策调控，而内因就是之前涨的太多太快太猛，远超收入涨幅，甚至也超过了印货币的速度，北京已经花了2年的下跌和2年的横盘等着房价趋于合理，从时间和空间上看，差不多到位了。

二是2020年为了应对疫情，全球货币大放水北京房价预测周易，美国放的最多，咱们的货币增速也创了几年的新高。随之带来的是各种资产价格的轮番上涨，美股，A股，黄金，商品，比特币，深圳的房价，上海的房价…… 此消彼长之下，是京楼未来性价比的蓄力。

三是限竞房供应减少，前几年大量的限竞房供给，是压制房价的利器，随着这块的压制因素减弱，也是京楼回暖向上的契机…

预测2：涨幅5%以内，从容下手，不用恐慌

这条挑战一下难度，预测一下涨幅。每年都有很多人看涨，而且给出的涨幅很多在10-15%以上，给大家一种焦虑压迫感，我的预测是到不了，涨幅大概率在5%以内。

今年只是由平转涨的拐点年，涨幅不会太大。而且限竞房和刚需商品房的存量还很充裕，新房和二手的选择都很丰富。

涨幅的预测向来是最冒险的，况且北京房价历史上凡是上涨的年份，涨幅都超过了10%，只有大涨年，下跌年和平盘年，小涨慢牛是不存在的。

但我还是预测全年涨幅3-5%，欢迎年末验证打脸。

预测3：限竞房还有下半场，和纯商品混合PK性价比，全年依然是新盘成交大年

显而易见的是，限竞房新地块的供应在减少。但从供地到新项目开卖有半年到一年的滞后期，限竞房的存量依然很大，还有下半场。同时纯商品房同台PK，改善盘增多，刚需新盘的产品也会同样精彩，全年仍是新盘成交的大年。

前两年让人兴奋的是一些限竞房错误定价，造成的一二手倒挂捡漏机会。未来则主要是全新的产品和户型，带来的好产品和性价比。

出了新款的 12后，你还回得去曾经的Nokia吗？

预测4：共产房逐渐淡出，城六区共产房ok，郊区共产房别碰

像咱们去年预测的，城六区由曾经的一签难求，已经基本达到了人房平衡，而郊区共产房的弃购和滞销也进一步的蔓延…

未来郊区共产房的条件门槛预计会进一步放宽，但共产房完全不同于曾经买到即赚到的“自住房”，交易流通受限，没有保值增值属性。

如果是有落户上学需求，买城区的共产房是ok的，其他情况不如继续攒钱等限竞房，商品房，二手房，还是持有具备增值属性的资产更香~

预测5：共产商品房新物种横空出世，个别项目是机会

北京的楼市充满了悬念，2020年的最后一天，建委公布了“共产商品房”的新物种，规则很有意思，过几天给大家单独写一篇解读，1月21开始，就会首先拿海淀树村地块当试点，新的规则下，大家不同的理解就存在错误定价的可能，也就意味着可能存在机会，这是2021年有意思的新看点，到底机会发生在哪个项目上，后续给大家持续跟踪~

预测6：学区房上演最后2年半的疯狂

预计学区房会继续在21年领涨。学区房最关键的指标是什么？入学人口数量。因为婴儿潮和二胎政策，07年往后出生的京籍新生儿开始猛涨，17年达到最高峰，这波儿会在23年入学2021年楼市十大预测，10条里命中了9条，猜的居然挺准 ，所以在23年之前学区一直涨。而顶峰之后，特别是19年出生25年入学的这波儿人口开始锐减，那时候学区房会开始真正意义的回落。

目前还在冲顶阶段，对策是22-23年入学的家长提早入手，而25年以后入学的家长，则大可以把顶峰等过去。

等这一大波儿学区潮过去，北京楼市依然是楼龄为王。

预测7：房产税依然没有实质动作，钱多的同学关注一下遗产税

房产税的故事讲了很多年，好几次感觉几乎就要成真了，但预估距实际征收依然遥远~

另外，房产税的兄弟遗产税也要关注一下，虽然离实际征收难度一样很大，但未来5年会越来越多的提起~ 钱多的富二代同学们留神啦~

预测8：环京价格接近到底，但无行情机会

这几年有不少同学动心思抄底环京，但咱们一直建议不乱动，也不建议任何一个环京楼盘。到了2021年，单从价格讲，环京算是接近到底了。但依然不建议抄底，环京即使完成下跌，还有漫长的横盘期。环京比北京向来有半年到一年的滞后期，什么时候北京开始全面上涨半年以后，才是考虑环京的时机~

预测9：结构涨取代平均普涨，选筹很重要

齐涨齐跌的时代早已过去，未来的分化会长期持续。

缺酒喝的年代，茅台的价格是二锅头的3倍，有的喝最重要；不缺酒的年代，茅台价格是二锅头的300倍，只有头部才有价值。

过去两年，股市里的核心资产一直涨，和大部分股票的表现平平也是一个道理。

未来的房子也一样，以前缺房的年代，有房就值钱北京房价预测周易，未来公租房和共产房的替代，品质差的“远老破小”越来越没有市场，而京楼里的优质资产永远供不应求。

同地段儿下，不同楼龄品质的差价也会进一步拉大！

每年的机会不在于赌涨跌，而是找机会，调换到优质资产上来，是未来的方向！

预测10：北京的房依旧是优质核心资产

06年开始的连续10年大涨，给大家涨懵了，17年来的连续4年调整和横盘，很多同学也含糊了。北京的房子，到底还是不是优质核心资产呢？

是。往远了说，各国的房产长期都是稳健增值的资产，拿房住不炒的美国来说，十大城市最近10年的房价平均涨幅是69%，年化涨幅5.4%，而北京是更有潜力和活力的城市。

往近了说，大部分住在北京的人对自己的居住条件是不满足的北京房价预测周易，一旦赚到足够的钱，首先想到的就是换个更好的房子，既是资产，也享受了消费，还能满足一下虚荣心，人生苦短。

只是房价不会再是以前的大涨，平稳缓涨会变成大家都舒服的常态……

2021年会是一个不错的年份，持有房产的同学可以迎来5年来房子资产的首次增值，准备2021年出手的同学可以买在一个不错的低点，2021年还没有能力出手的同学，你攒钱的速度也能追得上房价涨幅……

是不是这个皆大欢喜的结局呢？

大家有什么预测也可以写在评论席，咱们年底一起验证……

祝大家2021年好运，每天心情都美丽！