“2024年楼市十大预测”：北京房价涨幅低于21年

“2022年楼市十大预测”：北京房价涨幅低于21年

“2022年楼市十大预测”，年初给大家预测一下，欢迎年底验证~

预测1：2022年房价是涨还是跌？全年微微小涨…

拉长周期看，北京的房价一直有个隐性的“标尺”，就是“货币”。房价的涨幅，和货币增长的速度，一直在赛跑。

货币一直在膨胀，一线城市的房价作为核心资产，水涨船高“2022年楼市十大预测”：北京房价涨幅低于21年 ，是全球各个大都市的普遍规律。

但过去的5年，17年跌，18年跌，19年平，20年平，21年首次上涨，为什么北京房价一直在调整期？除了政策调控，还有一个“内因”，就是15-16年连续快涨之后，北京房价脱离了“合理区”。

之后用了2年下跌+2年横盘来消化，等“货币增速”，或者说，等大家的“收入涨幅”，“资产积累”追上来。

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当前的位置在哪里？“标尺”之上，但接近“标尺”，最好的方式，是用走平或者微涨来消化几年前过大的涨幅，房价就“更加合理”，这也是今年的大概率。

预测一下2022年，房价底部抬升，但房价涨幅低于21年，是个微微小涨的年份。

预测2：全年微涨3%

预测一下具体涨跌幅，这个更有挑战。咱们先找个参照系，就是新房限价的变化。

昌平的热门地铁新盘，从5.4万(萬橡悦府,2019年)->5.88万（奥森ONE/奥海明月,2020年）->5.75万（龙湖云璟,2021年）->6.2万/6.3万（北清云际+奥森春晓,2021年）

新房定价不断的小幅上涨，每年5-8%的个位数涨幅；码农区热度偏高，全北京要低于这个幅度。

2022年房价大涨没戏，但跑赢通胀CPI可以，低于收入涨幅，攒钱速度追得上房价，这样大家都开心，预测全年涨幅3%左右。

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预测3：全年节奏，上半年小阳春温和，下半年走平，出手时间随意

2021年其实是个大年，1月就开始爆量，春节后小阳春很猛，成交高峰持续到了7月，之后“学区房+二手按揭放缓+假离婚新政+开发商暴雷”多因素叠加，涨势中止，由热转冷，市场掉头向下，10月冰点，最后2个月“2022年楼市十大预测”：北京房价涨幅低于21年 ，政策口风有转向，市场也企稳回暖；全年二手房成交19.3万套，是过去5年最高的成交量。

今年的小阳春呢？依然会有，春暖花开，但不会有21年上半年的凌厉，而是延续去年10月谷底后的回暖趋势。

上半年没有大涨，也就不会在下半年引来更多的政策打压，上半年波动不大，所以不用纠结于上半年还是下半年，踩节奏，平稳市出手时点随意。“挑标的”重要于“选时点”。

预测4：新盘机会有哪些？限价的纯商品房时代

每年都有红包新盘，今年也并不例外北京房价预测周易，红包盘的逻辑是“好地段+新盘品质+政府限价”，海淀北、京昌路、太阳宫、大望路、昌平南、泛丽泽等，这几个都是代表。地段儿决定着价值，最终的产品和户型，决定着红包盘的性价比。

限竞房时代已经过去，市场主流进入限价“纯商品房”时代，既有限价，又不用满五，可以自由交易，擦亮眼睛，好好选。

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预测5：狂风暴雨后的学区房？价格见底

学区房是起伏最大的板块，去年上半年还是火热一片，7月突然变盘，西城金德月划片出区，是学区房的雷霆一击，改变了大家的预期。德胜、月坛的下跌幅度在15%-20%，出现了这么多年的单月最大跌幅，一套降个200w的例子一点都不新鲜。

从成交看变化，比如德胜，上半年春节后的单月成交100套+，而7月成交20套，直接到冰点，低成交延续到，价格也砸了个大坑，11月是价格最低点，最后两个月成交回暖，恢复到单月80-90套的水平。

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22年呢？学区房暴雷下跌的过程已经走完，价格见底，开始缓慢回升期。

人口结构上，23年是幼升小的顶峰，25年后开始减少；对于25年前的同学，已经可以入手，学区还是永远的刚需。25年之后还可以再等，学区房没有大行情，“次新”也会“跑赢”学区。

预测6：优质新盘+次新跑赢

优质新盘和好地段儿的二手次新，是未来若干年的主旋律，以前经常有人吹牛北京房价预测周易，在北京有多少套房，但在未来，房子“多”不见得合适，房子“优”才最重要，“成色”比“数量”更重要，房产在“精”不在“多”。

北京跟以前最大的区别是，人口不再增长了，换句话说，那种破破烂烂、没地铁没学区的房子，不再有那么多接盘侠，这样的房子以后不缺。

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但高净值人群是在快速增长的，而北京的优质房源非常稀缺。大家可以想想自己，以及身边的朋友，有几个觉得自己现在的房子很好了？大部分人有换好房子的冲动。

楼龄新+好户型+好物业+好地段儿的房产会持续跑赢。

预测7：房产税试点，预计没有北京

去年的一个意料之外，是房产税的速度超预期，今年计划公布开展5年房产税试点的城市清单，预计没有北京，考虑到大势，那些试点城市的政策力道也可能会比较温柔。

房产税的影响更多在于结构，每人固定的免征面积，如果手里多套房，有老破远，有城区新，你会卖谁留谁？房产税的推出，会进一步拉大“优质房源”和“非学老破旧”的差距。

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预测8：环京价格谷底，但继续不碰

前几年有不少同学问环京，动心思抄底，咱们一直建议不碰，2022年继续这个建议。单从价格讲，环京算是接近到底了。但环京业主投资客比例太高，除了第一梯队的燕郊、大厂、固安可以自住，其余很多环京连二手房市场都没有，继续不碰环京，优先升级在北京的资产。

预测9：选筹很重要，机会在于标的

这几年一直跟大家重复一个观点，齐涨齐跌的时代早已过去，未来的分化会长期持续。

缺酒喝的年代，茅台的价格是二锅头的3倍，有的喝最重要；不缺酒的年代，茅台价格是二锅头的300倍，只有头部才有价值。

房子也是一样，去年持有优质地段+次新的同学，涨幅基本在20%以上，但如果是没学区的远老破旧，很多房价甚至是下跌的。

以前缺房的年代，有房就值钱，未来有公租房和共产房的替代，90后00后成为主力买房人，品质差的“老破小”越来越没有市场，而京楼里的优质资产永远供不应求。

同地段儿下，不同楼龄品质的差价也会进一步拉大！

这个趋势，在2022年会继续延续，好房源惜售、紧俏，易涨难跌；非学老破旧则是接盘不足。

每年的机会不在于赌涨跌，而是找机会，调换到优质资产上来，是未来的方向！

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预测10：北京的房依旧是优质核心资产

房价快速上涨的时代已经成为过去时，北京的房还是不是好资产呢？是。

我们正处在一个低收益率时代，余额宝的利率已经降到了2%+，股市起伏不定，高收益产品各种暴雷，各国的货币总量依然膨胀，横向比较，北京的房依然是优质的核心资产。

放眼全球，各国大城市的房产长期也都是稳健增值的资产，拿房住不炒的美国来说，十大城市最近10年的房价平均涨幅是92.5%，年化涨幅6.8%，而北京是更有潜力和活力的城市。

具体到个人，大家赚钱后，首先想到的还是换个更好的房子，既是资产，也享受了消费北京房价预测周易，还能满足一下虚荣心，人生苦短。

房价不会像是以前那样大涨，平稳地缓涨也是每个人都舒服的状态……

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2022年会是平稳而有机会的一年，持有房产的同学可以抱紧核心资产，享受家庭资产的小幅增值；准备出手的同学，2022年大势平稳，却有很多具体楼盘的机会，不论是首套出手，还是调仓换房，都有好时机；对于继续攒钱的同学，赚钱的速度能追得上房价涨幅，努力即可，不用焦虑……

以上就是今年的十大预测，祝大家2022年好运！新的一年里又有新的收获！